Gebäudeversicherung - worauf ist zu achten?

Eine Gebäudeversicherung gehört zu den wichtigsten Versicherungen zum Schutz einer Immobilie - ganz egal, ob es sich dabei um ein Haus oder um eine Eigentumswohnung handelt. Im folgenden Ratgeber stellen wir Ihnen genauer vor, worauf es bei der Auswahl der richtigen Police ankommt, wann die Gebäudeversicherung greift und welche Risiken durch sie abgesichert sind.

Grundsätzlich handelt es sich bei der Gebäudeversicherung, die auch als Wohngebäudeversicherung bezeichnet wird, nicht um eine Pflichtversicherung. Sie ist aber trotzdem ein sehr wichtiges Instrument zum Schutze des Eigentums, auf das im eigenen Interesse nicht verzichtet werden sollte. Häufig ist die Gebäudeversicherung zudem eine wichtige Voraussetzung, um überhaupt einen Baukredit oder eine andere Form eines Immobiliendarlehens von einer Bank zu erhalten.

Wann ein Wechsel der Gebäudeversicherung rentabel ist!

Sofern der derzeitige Versicherungsvertrag einer Gebäudeversicherung in absehbarer Zeit ausläuft, ist es immer sinnvoll, wenn man sich für einen neuen Vertrag zu günstigeren Konditionen entscheidet. Normalerweise muss der Versicherte in diesem Fall eine dreimonatige Kündigungsfrist berücksichtigen, wenn er kündigen möchte. Die exakten Fristen hängen allerdings stets vom Versicherer ab und können unterschiedlich sein - alle Informationen können im Vertrag nachgelesen werden. Sollte die Immobilie sich noch inmitten einer Finanzierung befinden, ist die Zustimmung der finanzierenden Bank bezüglich des Versicherungswechsels erforderlich. Auch hier gibt es gewisse Fristen, die der Versicherte einhalten muss.

Sofern der Eigentümer wechselt, besteht grundsätzlich immer die Möglichkeit, auch die Versicherungsgesellschaft zu wechseln. Hier wird die bestehende Police direkt auf den neuen Eigentümer übertragen, damit es keine Versicherungslücken gibt. Weil aber natürlich jeder selbst entscheiden darf, ob er eine Versicherung für seine Immobilie abschließen möchte, hat man als neuer Eigentümer meist vier Wochen ab dem Kaufdatum Zeit, um sich nach einer neuen Gebäudeversicherung umzusehen.

Sonderkündigungsrechte bestehen immer dann für eine Gebäudeversicherung, wenn ein Versicherer die Beiträge anhebt. Wichtig ist auch hier, dass ein Sonderkündigungsrecht maximal vier Wochen gilt. Ungültig ist das Kündigungsrecht allerdings dann, wenn sich durch eine Beitragserhöhung aufgrund eines Antriebs des Baukostenindex eine Leistungsverbesserung für den Kunden ergibt.

Ebenfalls möglich ist die Kündigung einer Gebäudeversicherung nach einer erfolgten Schadensregulierung. Auch hier besteht normalerweise eine Kündigungsfrist von einem Monat, was unbedingt beim Versicherer in Erfahrung gebracht werden sollte. Wer überlegt, seinen Versicherer zu wechseln, muss sich also in jedem Fall über die geltenden Fristen bei der Bank bzw. dem Versicherer informieren, ehe er handelt.

Welche Schäden deckt eine Gebäudeversicherung ab?

Eine Gebäudeversicherung deckt eine Vielzahl an unterschiedlichen Schäden ab. Dazu zählen vor allem Schäden durch Brand, Sturm, Hagel, Blitz, Explosion oder Wasserrohrbruch, die in den meisten Policen automatisch inbegriffen sind. Weitere spezielle Ereignisse, welche der Immobilie Schäden zufügen können, werden über eine sogenannte Elementarschadenversicherung abgedeckt. Diese greift beispielsweise bei Risiken wie Überschwemmung, Schneedruck, Erdrutsch, Erdbeben oder Lawinen. Bei der Elementarschadenversicherung handelt es sich nicht um eine einzelne Versicherung, sondern vielmehr um eine Art Unterversicherung, die im Rahmen der Gebäudeversicherung zusätzlich hinzugebucht werden kann.

Welche Schäden von einer Gebäudeversicherung ersetzt werden

Normalerweise ersetzt eine Gebäudeversicherung jeden entstandenen Schaden an einem Haus - falls erforderlich, auch das gesamte Gebäude. Dies kann beispielsweise nach einem Hausbrand erforderlich sein. Auch Leitungen, Heizungssysteme, die Hauselektrik und weitere Elemente werden durch die Versicherung abgedeckt.

Objekte, welche nicht unmittelbar mit dem Gebäude verbunden sind, sind in der Regel nicht im Versicherungsschutz enthalten. Sehr wichtig ist vor dem Abschluss einer solchen Versicherung zu prüfen, ob diese auch Nebengebäude wie einen Carport oder eine Garage vor Schäden schützt. Ist dies nicht der Fall, würde man beispielsweise bei einem Sturm- oder Brandschaden an der Garage selbst sitzen bleiben und müsste die Kosten alleine tragen. Weiterhin muss geprüft werden, ob es für Niedrigenergiehäuser bzw. generelle Neubauten Vergünstigungen gibt. Häufig sicher eine Gebäudeversicherung auch Wärmepumpen und Solar- bzw. Photovoltaikanlagen ab, was vom Besitzer bei einem Versicherungsvergleich in jedem Fall berücksichtigt werden muss.

Wie hoch sollte die Versicherungssumme bei einer Gebäudeversicherung sein?

Ein wichtiger Aspekt beim Abschluss einer Gebäudeversicherung ist die Wahl der richtigen Versicherungssumme. Sie sollte mindestens so hoch wie der reale Wert der Immobilie sein. Weil nicht sämtliche Immobilien im gleichen Jahr errichtet worden sind und der Wert tendenziell im Laufe der Jahre eher zunimmt, zieht man zur Berechnung den sogenannten "Wert 1914" heran. Nur auf diese Weise wird der sich im Laufe der Zeit erhöhende Wert eines Hauses durch die Neuwertversicherung ausreichend mit einkalkuliert. Nur wenn die Versicherungssumme hoch genug ist, kann auch die Klausel "Unterversicherungsverzicht" greifen. Das bedeutet: Sollte die Immobilie durch irgendeinen Grund teilweise zerstört werden, kann die Versicherungsgesellschaft die Leistungen nicht kürzen. Stattdessen wird angenommen, dass der Versicherungsschutz bei der Beantragung der Police ausreichend hoch war.

Welche Summen erstattet eine Gebäudeversicherung?

Prinzipiell erstattet der Versicherer sämtliche Beträge, welche durch einen Schaden am Gebäude zustande gekommen sind und zum Leistungsumfang der Gebäudeversicherung gehören. Dies beinhaltet sowohl Ausgaben für Abbruch- und Aufräumarbeiten, Kosten für die Errichtung eines neuen Hauses und Weiteres. Manchmal werden sogar Kosten für Vorsorgemaßnahmen, die weitere Folgeschäden vermeiden können, vom Versicherer getragen. Für Vermieter ist es wichtig, dass die Versicherungsgesellschaft den Mietausfall, der durch den Schaden entstanden ist, erstattet.

Wie bereits erwähnt spielt auch der Wert 1914 bzw. Versicherungswert 1914 eine wichtige Rolle. Hierbei handelt es sich um den sogenannten Wiederaufbauwert, welcher dazu da ist, die Leistungen für die Entschädigungen an den Baupreisindex anzugleichen.

Auf Grundlage des Werts 1914 kalkuliert man zur Berechnung des Werts für den Wiederaufbau die jährliche Preissteigerung in der Baubranche hinzu. So wird, sollte es zu Schadensersatzleistungen kommen, an den Versicherten automatisch ein höherer Betrag ausbezahlt, als die Immobilie eigentlich wert wäre. Auf diese Weise ist sichergestellt, dass die Immobilie mit demselben Standard nach dem entstandenen Schaden wie bei der erstmaligen Errichtung wiederhergestellt werden kann.

Die Elementarschadenversicherung - was ist das und warum ist sie wichtig?

Stets individuell betrachtet werden muss außerdem die sogenannte Elementarschadenversicherung. Sie ist keine Einzelpolice, sondern eine Zusatzleistung, die sich im Rahmen einer Gebäudeversicherung abschließen lässt. Ihr Leistungsspektrum umfasst Schäden durch Naturereignisse wie beispielsweise Erdbeben, Starkregen oder Hochwasser. Sinnvoll ist eine solche Police vor allem dann, wenn man in einer für solche Ereignisse anfälligen Region lebt. In Deutschland werden die einzelnen Regionen in verschiedene Risikoklassen unterteilt. Wenn also beispielsweise nahe eines Flusses regelmäßig Überschwemmungen vorkommen, sind die Versicherungsbeiträge für Besitzer nahe gelegener Häusern deutlich teurer als an anderen Orten. Die Versicherung darf sich bei besonders gefährdeten Gebieten sogar vorbehalten, den Versicherungsschutz komplett abzulehnen - einen festen Anspruch darauf hat man als Antragsteller also nicht.

Immer häufiger bieten Versicherer einen umfassenden Service aus einer Hand für ihre Kunden an. Das bedeutet, dass im Falle eines Schadens die Kontrolle und Organisation der Instandsetzungs- bzw. Reparaturarbeiten an einer Immobilie vom Versicherer übernommen werden. Der Versicherte muss in diesem Fall nicht selbst in teure Vorkasse gehen und Ausgaben für die Renovierung tätigen. Das erspart ihm natürlich eine Menge Ärger und Geld. Um dies zu realisieren, kooperieren die Versicherer in der Regel mit bestimmten handwerklichen Betrieben, so dass der Schaden schon innerhalb kurzer Zeit behoben werden kann.

Was geschieht mit der Gebäudeversicherung im Falle eines Eigentümerwechsels?

Um den Eigentümer einer Immobilie zu schützen, ist vom Gesetzgeber vorgeschrieben, dass im Falle eines Verkaufs des Hauses eine bestehende Gebäudeversicherung auf den neuen Eigentümer überschrieben wird. Nach der Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbruch, sollte die Versicherung ebenfalls unverzüglich über den Wechsel des Eigentümers informiert werden. Anschließend erhält der neue Eigentümer von der Versicherung entsprechende Informationen übermittelt. Jetzt kann der Eigentümer selbst kontrollieren, ob ihm der bestehende Versicherungsschutz ausreicht oder nicht. Wenn dies nicht der Fall ist, hat er vier Wochen lang Zeit, um die Versicherung zu kündigen und sich für eine andere Versicherungsgesellschaft zu entscheiden.

Vorsicht: Hat der Voreigentümer für einen laufenden Vertrag schon den kompletten Jahresbeitrag entrichtet, sollte dieser Zeitraum möglichst noch genutzt werden. Denn für den Abschluss einer neuen Gebäudeversicherung würde auch automatisch ein neuer Jahresbeitrag anfallen. Wenn möglich, sollte der Wechsel der Versicherung also am Ende einer Zahlungsperiode - wie beispielsweise am Ende eines Kalenderjahres - vollzogen werden.

Tipps für die Festlegung der richtigen Versicherungssumme

Um die richtige Höhe der Beiträge für eine Gebäudeversicherung festzulegen, müssen verschiedene Faktoren berücksichtigt werden. Dazu zählen vor allem der Wert der Immobilie, die Größe und Aufteilung der Fläche im Haus sowie auch sein Standort. Durchaus relevant sind darüber hinaus das Umfeld der Immobilie, die Bauart und natürlich auch das Baujahr. Weiterhin heranzuziehen sind Faktoren wie die Nutzungsart des Hauses und ob kostspielige Sonderausstattungen wie Dachgauben, Erker, ein Swimmingpool oder andere Besonderheiten vorhanden sind. Berücksichtigt man all diese Aspekte, kann die Versicherungssumme in korrekter Höhe berechnet werden. Sie muss in jedem Fall so hoch sein, dass im Schadensfall alle Wiederaufbaukosten abgedeckt wären.

Welche Leistungen beim Abschluss einer Gebäudeversicherung wichtig sind!

Weil es inzwischen eine große Auswahl an verschiedenen Versicherungen bzw. Tarifen für Gebäudeversicherungen gibt, stellt sich für Hausbesitzer natürlich die Frage, welche Leistungen in der Police enthalten sein sollten. Sehr wichtig ist vor allem, dass der Fall der groben Fahrlässigkeit abgedeckt wird. Überprüft werden sollte im Vorfeld außerdem, ob Schäden an Leitungen und Rohren durch Risse oder Frost, die sich nicht unmittelbar am Haus befinden, mit in der Police enthalten sind. Zum Leistungsspektrum zählen sollten darüber hinaus Kamin- und Überspannungsschäden sowie auch Kosten für die Aufräumarbeiten durch umgestürzte Bäume. Sogar Schäden am Gebäude durch Einbruch von Unbefugten lassen sich durch eine Gebäudeversicherung abdecken.

So finden Sie die richtige Gebäudeversicherung für Ihre Immobilie

Wer auf der Suche nach der passenden Gebäudeversicherung ist, sollte sich die Zeit nehmen, um verschiedene Tarife miteinander zu vergleichen. Im Internet gibt es hierfür verschiedene Vergleichsrechner, mit denen sich alle Versicherer schnell und vollkommen kostenlos einander gegenüberstellen lassen. Alles, was man dafür tun muss, ist das Eingeben relevanter Daten. Dazu zählen beispielsweise gewünschte Leistungen, die Versicherungssumme und andere Faktoren, welche beim Vergleich berücksichtigt werden sollten. Auf Grundlage dessen wertet der Vergleichsrechner dann die einzelnen Angebote aus - und man muss sich nur noch das beste auswählen. Allerdings sollte man sich nicht nur von niedrigen Prämien leiten lassen, denn das Wichtigste ist immer noch, dass der Leistungsumfang zu den individuellen Wünschen passt. Die beste Versicherung nützt nicht viel, wenn sie im Schadensfall nicht die Kosten übernimmt.